El deber de adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes... ¿es constitucional?

Abstract

La cuestión de la adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes prevista en el art. 2075 in fine del Código Civil y Comercial es uno de los temas que ha generado mayor controversia en la doctrina especializada en derechos reales. La norma señalada establece que “Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.” Losdoctrinarios difieren enormemente en la interpretación de esta disposición,presentándose como resultado de estas divergencias unamplioespectro de opiniones que se extiende desde la procedencia de su aplicación inmediata y generalizada, hasta su lisa y llana inconstitucionalidad. Para Marini y Abella “la exigencia de adecuación [...] impresiona como de muy dudosa constitucionalidad, lesiva de la garantía de la propiedad (art. 17, Constitución Nacional) [...] [S]i el conjunto inmobiliario fue creado con arreglo a las normas en vigor en momento anterior, tal creación constituye una situación jurídica consolidada [...] Tales derechos no pueden ser modificados —ni se puede obligar a sustituirlos por otros—, aun cuando se entienda que el régimen de los derechos reales es de orden público [...].”1

Guardiolacoincide con estas autores en cuanto a la dudosa constitucionalidad de la obligación de readecuación estructural aunque considera que en estos casos “la adecuación será 'operativa' en la oportunidad que el juzgador deba resolverun conflicto. Por ejemplo, el cobro ejecutivo de los gastos y contribuciones comunes (arts. 2081 y 2048)procede independientemente de la estructura jurídica del conjunto